Le logement collectif
Alors que les instances professionnelles tirent la sonnette d’alarme, le secteur du logement collectif tente de se réinventer en se faisant plus sobre, plus efficace, plus inclusif.
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Olivier Klein, ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires chargé de la Ville et du Logement devait annoncer le 9 mai les propositions issues des consultations du Conseil national de la refondation (CNR) dédié à l’habitat, afin de répondre à la crise du logement. Cette restitution a été reportée à une date ultérieure, inconnue au moment où nous rédigeons ces lignes.
© Kreaction - Dans le cadre du projet Campus urbain Paris-Saclay, la ZAC du quartier de l’École Polytechnique de Palaiseau (91) est vouée à devenir un quartier mixte, tourné vers l’enseignement et la R&D. Au cœur de ce projet, Demathieu Bard Immobilier, Sogeprom, Pitch Immo et immobilière 3F lancent Le Central, un programme immobilier ambitieux en copromotion comprenant les premiers logements familiaux du quartier (581 logements sur 3 îlots)
Pour rappel, ces travaux avaient trois ambitions : sociale avec l’hébergement d’urgence et le logement social, économique pour rénover et construire plus et mieux, et enfin écologique, afin d’adapter le logement aux contraintes environnementales. Le résultat de ces consultations et les mesures qui pourraient en être extraites sont très attendus, car la crise du logement en France semble profonde. Et l’activité en berne. À tel point que Pascal Boulanger, président de la FPI France, veut en faire « une grande cause nationale ». Interrogé sur le logement par nos confrères de Challenges dans une interview datée du 11 mai 2023, Emmanuel Macron répond : « on a une crise multifactorielle du logement, notamment une hausse des taux et moins d’accès aux crédits », avant de dénoncer « des maires mis à la tête de grandes métropoles, qui ne veulent plus construire » et « un système de surdépenses publiques pour de l’inefficacité collective », ou encore « un secteur où on finance l’offre, l’investissement et la demande ». Aux yeux du président de la République, « on a besoin d’un double choc. D’abord une simplification et une réduction des délais pour produire des nouveaux logements. Ensuite, regarder comment développer beaucoup plus de logements locatifs intermédiaires pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ». Et d’appeler à « la concertation, une conférence des parties »… alors que les professionnels attendent les restitutions du CNR.
Lettre ouverte au président de la République par six organisations signataires
Dans une lettre ouverte au président de la République, la FFB, la FNAIM, la FPI, le Pôle Habitat FFB, PROCIVIS et l’UNIS demandent de puissantes mesures d’urgence face à la crise du logement qui s’installe durablement.
Alors que les conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) dédié au logement étaient attendues le 9 mai dernier, son report a suscité de l’incompréhension et renforcé l’inquiétude des acteurs de l’immobilier et de la construction et de six organisations - la FFB, la FNAIM, la FPI, le Pôle Habitat FFB, PROCIVIS et l’UNIS - qui réagissent fortement à la "contrainte d’agenda" du ministre du Logement Olivier Klein. Lesquels observent que le logement constitue en effet la première dépense contrainte des ménages et la crise s’amplifie.
La hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des Français. Des propriétaires qui souhaitent déménager se trouvent contraints de différer leurs projets. Des locataires qui veulent accéder à la propriété doivent y renoncer. Les parcours résidentiels se grippent et faute de rotation, le marché locatif se bloque, créant des tensions qui devraient encore s’accentuer en septembre ; d’autant que les investisseurs particuliers et plus encore institutionnels l’ont déserté face à des rendements affaiblis et que la sortie progressive du marché des logements les plus énergivores va accroître la pénurie.
© CMF - Projet Symbiose, immeuble d’habitation de Nantes Métropole composé d’une ferme urbaine en toit terrasse de 412 m² réalisée par CMF - Architecte : CLASS Architectes ; Maître d’œuvre : Nantes Métropole Habitat
Pour un allègement des contraintes et remise en place du prêt à taux zéro
Pour éviter l’aggravation de la crise, les organisations signataires demandent l’allègement des contraintes mises en place par le Haut conseil de stabilité financière en janvier 2022, ainsi que le rétablissement du prêt à taux zéro avec une quotité de 40 % sur l’ensemble du territoire assorti d’un élargissement de la cible éligible et d’une révision des plafonds d’opérations afin de tenir compte de la hausse des prix.
Les signataires estiment aussi nécessaire de remettre en place le dispositif Pinel dans sa version 2022 dans l’attente d’un travail collégial sur le statut du bailleur privé.
Enfin, il est impératif de mieux accompagner la rénovation énergétique grâce à des moyens à la hauteur des enjeux, de façon à rendre les objectifs atteignables avec les ressources des ménages. Pour cela, outre un financement public accru, des solutions bancaires sont nécessaires. À défaut, il faudra se résoudre à assouplir le calendrier imposé par la loi climat et résilience notamment pour le rendre compatible avec les contraintes de prises de décision en copropriété et éviter des pertes irréversibles dans le parc locatif privé.
Parce que le logement répond à des besoins liés aux évolutions démographiques et socio-économiques, mais aussi aux enjeux de mobilité et d’emploi qui concernent l’ensemble des territoires, il faut agir vite, estiment les organisations. « Or, le président de la République annonce, à la surprise générale, l’organisation d’une nouvelle "conférence des parties" sur le logement. Après déjà des mois de travail collectif dans le cadre du CNR, les principales organisations du secteur attendent d’urgence des mesures chiffrées, un calendrier de mise en œuvre rapide et des moyens financiers adaptés aux enjeux ».
En Haute-Savoie par exemple, « 17 permis de construire ont été annulés par la municipalité d’Annecy Ville Nouvelle depuis sa prise de fonction le 28 juin 2020. C’est 1 740 logements perdus, soit l’équivalent d’un an de programme de travaux. Alors que la demande de logement social est en hausse continue depuis 10 ans et qu’elle a encore augmenté de 18,6 % en 2022, la programmation de logements neufs est en baisse de 61 %, avec seulement 1 538 logements neufs agréés en 2022, contre 2 500 en 2020 », font savoir Les Acteurs de la Construction Savoie Léman (ACSL), créés le 17 décembre 2020 par la Fédération du BTP 74, la Fédération des Promoteurs Immobiliers Alpes (FPI Alpes), l’Office départemental du BTP de Haute-Savoie (OBTP 74), le Pôle Habitat de la FFB (Syndicat professionnel des constructeurs de BTP) et l’Union nationale des syndicats français d’architectes des Savoie (UNSFA des Savoie).
© ACSL - « Pour continuer à construire selon les besoins tout en respectant la loi zéro artificialisation des sols, il faut densifier : construire en hauteur, ou réutiliser les bâtiments existants », exprime Olivier Aubert, président ACSL
© ACSL
(De g. à dr.) Les acteurs de Construction Savoie Léman (ACSL) : Fréderic Lauferon, directeur général de l’Union Départementale des Associations Familiales de Haute-Savoie - UDAF74 (témoin de la conférence de presse) ; Fabienne Gros, présidente de l’Union nationale des syndicats français d’architectes des Savoie - UNSFA des Savoie ; Thierry Terbins, secrétaire général de la fédération BTP Haute-Savoie; Isabelle Spagnolo, déléguée régionale de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Alpes - FPI Alpes ; Jean-Luc d’Aura, vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Alpes - FPI Alpes qui représente Vincent Davy, président ; Olivier Aubert, président des Acteurs de la Construction Savoie Léman (ACSL) ; Nicolas Bonnet, vice-président du Pôle Habitat Haute-Savoie de la FFB qui représente Fabrice Moretti, son président ; Nicolas Gauteur, membre du bureau de l’Union Sociale pour l’Habitat de Haute-Savoie - USH 74 qui représente Isabelle Gautron, présidente et Aude Poinsignon, chargée de projets à l’Union Sociale pour l’Habitat de Haute-Savoie - USH 74
Les réservations fondent
Le logement collectif, dont les ventes avaient connu une lourde chute en 2020 (- 22,7 %) avant de regagner 17,8 % en 2021, voit en 2022 ses réservations par les particuliers fondre de 14,1 % et de 30,4 % au dernier trimestre de l’année en glissement annuel, selon les données communiquées par le Pôle Habitat FFB le 23 février 2023. Si les 95 937 ventes accumulées restent au-dessus de la moyenne de long terme (environ 88 000), elles reviennent au niveau de 2020 (marquée par les confinements dû à la Covid-19) et tendent plus vers les maigres années 2012-2014 que les records de 2017-2019. Les ventes de logements collectifs aux investisseurs institutionnels perdent l’an dernier 21 % (à 37 590 unités), après avoir reculé de 4,2 % en 2021. Après un rebond de 22,5 % en 2021, les mises en vente aux particuliers abandonnent 6,2 %, à hauteur de 93 512 unités, se rapprochant ainsi de la moyenne de long terme (88 500).
« Dans le logement neuf, la crise est amorcée », dénonce encore la FFB Nationale dans un billet publié le 12 avril. D’ailleurs, la note de conjoncture à fin mars 2023 rendue publique le même jour constate : « en glissement annuel sur trois mois à fin février 2023, les mises en chantier ressortent en territoire légèrement négatif, à - 1,1 %, l’individuel, en avance, chutant de 8,6 %, alors que le collectif progresse encore de 4,4 %. Quant aux permis, ils plongent de 26,7 %, mouvement qui résulte des deux segments. D’ailleurs, les perspectives de mises en chantier exprimées par les promoteurs restent mal orientées et leurs ventes chutent, comme celles des constructeurs de maisons individuelles, respectivement de 16,2 % en 2022 et 28,3 % en glissement annuel sur trois mois à fin février 2023 ».
© CDC Habitat - Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat
CDC-Habitat soutient le logement
Le groupe CDC Habitat, avec l’appui de la Banque des Territoires, groupe Caisse des Dépôts, engage un plan de soutien afin de répondre aux besoins de logements sur les territoires, qui prévoit la commande de 17 000 logements, dont 12 000 logements locatifs intermédiaires et 5 000 logements locatifs sociaux.
© Cogedim - Cogedim a inauguré son nouveau programme immobilier Les Grandes Terres au Puy-Sainte-Réparade, dans les Bouches-du-Rhône. Réalisé en copromotion avec Marignan, ce projet propose 232 logements répartis en 80 logements en accession libre, 113 logements sociaux et 39 logements locatifs intermédiaires vendus en bloc aux bailleurs Erilia et CDC Habitat
Constatant la crise que le marché du logement résidentiel traverse (coût du foncier élevé, augmentation des coûts de construction, hausse des taux d’intérêts limitant les capacités d’investissement, tant pour les particuliers que pour les investisseurs institutionnels), et actant qu’il s’agit à la fois d’une crise de l’offre et de la demande, le groupe CDC Habitat a fait savoir le 10 mai sa volonté de s’engager dans un plan de soutien à la production de logements. Concrètement, le groupe renforce sa production et lance, dès cette année, la commande de 12 000 logements intermédiaires, représentant une augmentation de 50 % par rapport à la période avant Covid ainsi que de 5 000 logements sociaux.
Ce plan, qui s’inscrit dans la politique globale menée par le groupe au service d’un habitat accessible à tous, représente un investissement de plus de 3 Mds € et bénéficiera d’un appui de 500 M€ de la Caisse des Dépôts.
Il comprendra des acquisitions de programmes de logements intermédiaires et sociaux en VEFA, en cours de montage, voire en cours de chantier ; et au-delà, des opérations d’ensemble ou de grands projets en montage qui pourront faire l’objet de partenariats entre les aménageurs, les promoteurs et CDC Habitat.
« Dans ce contexte marqué par la baisse de la production de logements et un parcours résidentiel qui commence à se gripper, le groupe CDC Habitat, opérateur global de l’habitat d’intérêt public, se doit de jouer pleinement son rôle contracyclique en apportant des solutions concrètes pour soutenir la production de logements, au service des territoires où les besoins sont les plus importants, et d’un habitat accessible à tous. Ce plan de soutien vient également répondre aux engagements du groupe pour le logement des travailleurs clés », a déclaré Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat.
CDC Habitat précise qu’une attention particulière sera portée aux qualités environnementales et techniques des programmes de construction : au moins un quart des opérations acquises devront afficher un impact carbone correspondant aux seuils 2025 de la RE 2020.
Des prix à la hausse … ou à la baisse ?
L’année 2022 a été marquée par une baisse de la production de logements collectifs neufs, proche de -3 % sur les 9 premiers mois, avec à peine plus de 110 000 mises en chantier à fin septembre selon la 7e édition du baromètre des prix de l’immobilier publié par le Laboratoire de l’Immobilier au mois de novembre 2022. La raréfaction de l’offre s’inscrit alors dans un contexte d’inflation des coûts de construction, dont les causes échappent pour la plupart au contrôle des promoteurs (pénuries de matériaux, inflation, manque de main d’œuvre, nouvelles normes…). Il en résulte une augmentation continue des prix de l’immobilier neuf. « Les premières opérations respectant la norme RE2020 font leur apparition sur le marché », commente Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. « Pour le moment, leur nombre est encore négligeable pour avoir un impact significatif sur le prix moyen des biens neufs à l’échelle d’une commune. Cela signifie que malgré le net ralentissement des ventes des promoteurs au 3e trimestre, les prix des logements neufs vont continuer à augmenter fortement dans les prochains mois avec l’arrivée progressive des programmes RE2020 ».
Métamorphose, une opération de recyclage urbain
Vinci Immobilier et Brownfields ont lancé les travaux du projet mixte Métamorphose à Suresnes (92) et signé la VEFA de la première résidence de coliving Bikube en Ile-de-France. Ce programme mixte comprend des logements, une résidence de coliving, un hôtel, un commerce et une crèche.
Situé à Suresnes (33 quai Gallieni) dans un secteur en pleine mutation, l’ensemble immobilier des années 70 va laisser place à 10 bâtiments (du R+2 au R+10) et comptera 238 logements dont 170 en accession, 18 villas-appartements, 68 logements vendus en bloc à CDC-Habitat, une résidence Bikube de 170 appartements, un hôtel 4 étoiles (104 chambres), un commerce, une crèche privée, un parking de 436 places sur 3 niveaux de sous-sols.
© Bridot Partenaires Architectes - "Métamorphose" à Suresnes, un programme de 27 000 m2 (promoteurs : Vinci Immobilier et Brownfields, architecte : Bridot Partenaires Architectes, paysagiste : Artemise)
L’architecture, signée Bridot Partenaires Architectes, se veut sobre et élégante, avec des terrasses et balcons. Le site fera l’objet d’une végétalisation importante (3 700 m² pleine terre avec jardin arboré, terrasse végétalisée en toiture, etc.)
La première résidence Bikube (filiale de Vinci Immobilier) en France y ouvrira ses portes en 2026 et proposera un espace de coworking, un restaurant-bar ouvert au public, ainsi que des espaces dédiés aux résidents (salle de sport, salle de projection, rooftop). Ses appartements seront équipés et meublés.
Certifications et labels visés : NF Habitat HQE, RT 2012 – 20 %, Label Biodiversity.
Démarrage des travaux : mars 2023 (les phases de curage et de désamiantage entamées en juin 2022 viennent de s’achever), livraison prévue 1er trimestre 2026.
Selon le même baromètre, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 195 €/m² en novembre 2021. Aujourd’hui, ce prix moyen grimpe à 5 495 €/m², soit une hausse de + 5,7 % en 12 mois.
Les communes les plus chères sont toujours les mêmes : en tête Paris avec un prix moyen de 13 475 €/m², soit une hausse de + 7,8 %. Suivie par Lyon et Nice dont les prix moyens atteignent respectivement 6 792 €/m² et 6 515 €/m², en hausse de + 6,4 % et + 6,8 % sur un an.
L’Îlot Sartoris à La Garenne-Colombes (92)
Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion a posé la première pierre de ce programme inclusif et solidaire.
Conçu par l’agence d’architecture Haour, le projet d’un ensemble résidentiel de 123 logements (allant du studio au 3 pièces) englobera une résidence senior privée de 73 appartements, un second bâtiment de 50 logements sociaux et espaces communs accueillera une pension de famille et une résidence accueil qui auront pour vocation d’accompagner des personnes en situation de fragilité et isolement. Les résidents disposeront d’espaces communs pour cultiver le lien social et de 25 places de parking.
© Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion - Éric Haour Architecte - Métamorphose à Suresnes, un programme de 27 000 m2 (promoteurs : Vinci Immobilier et Brownfields, architecte : Bridot Partenaires Architectes, paysagiste : Artemise)
Faisant la part belle aux matériaux durables et aux équipements économes en énergie, la résidence vise la norme RT 2012 - 10 % et la certification NF Habitat HQE qui soutient la généralisation des bâtiments à énergie positive et à faible empreinte carbone.
Lauréat du Prix Innovapresse en 2020, ce projet est le fruit d’un partenariat avec plusieurs acteurs qui partagent la même démarche que Crédit Agricole Immobilier en matière de bien-vivre et de bien-vieillir ensemble.
Démarrage des travaux : octobre 2022, livraison prévue 2e trimestre 2025.
Au global (neuf et ancien), la situation semble se retourner en 2023, avec une stabilisation des prix, voire une légère baisse. Le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents (mai 2023) fait ainsi état d’un printemps en trompe-l’œil, avec un léger recul des prix moyen au mètre carré (- 0,1 % en France, - 0,5 % à Paris) au mois d’avril, qui signerait la reprise en main des négociations par les acquéreurs.
— Véronique Méot
Photo ouverture © David Boureau - AIR, comme Architectures Ingénieries Recherche, signe une ingénieuse conception architecturale contextualisée, en lien avec les usages des lieux, qu’il s’agisse de logements ou d’équipements publics ; ici, à deux pas de la station de métro Malakoff-Etienne Dolet, l’immeuble Styléa de 33 logements évolutifs se fond avec harmonie et ingéniosité au fil de la vie de ses occupants. Maître d’Ouvrage : Pichet Promotion - Mandataire : AIR - Équipe : Ecotech + 3CE
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