Financement : les banques et les investisseurs à pied d’oeuvre

Financement : les banques et les investisseurs à pied d’oeuvre

Alors que la faiblesse de l’offre pénalise le marché, les banques et les investisseurs accompagnent les projets et l’immobilier fait plus que jamais figure de valeur refuge.



Au premier trimestre 2021, les ventes de logements neufs se redressent mais restent faibles selon l’Observatoire statistique national de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France. Après une année 2020 bouleversée par la crise sanitaire et une baisse des volumes de près d’un quart par rapport à 2019, cette année démarre sous de meilleurs auspices. Au T1 2021, les ventes progressent de + 12,8 % par rapport au T1 2020, mais la FPI recommande la prudence dans l’interprétation de ce bon résultat. « Les ventes de logement neuf augmentent au T1 2021 par rapport au T1 2020 mais ce dernier était en partie à l’arrêt. En réalité, elles ne reviennent qu’a? leur niveau de 2016. La faiblesse de l’offre pèse sur le volume des ventes », a commenté Alexandra Franc?ois-Cuxac, présidente de la FPI France dans un communiqué. La FPI estime que les promoteurs vendent moins de logements, non par défaut de demande, mais parce qu’ils peinent à en produire faute de permis de construire et de foncier : les mises en vente stagnent (+ 0,9 % par rapport au T1 2020), avec pour résultat une offre commerciale ramenée à 80 000 logements (presque 10 000 de moins qu’au T1 2020), son niveau le plus faible depuis 2012. En outre, dénonce Alexandra Franc?ois- Cuxac, « l’on assiste à une chute vertigineuse de la construction neuve avec près de 25 % de baisse d’octroi de permis de construire sur 12 mois dans le collectif. C’est toute une filière qui est en difficulté alors qu’elle pourrait être un formidable vecteur de croissance économique, de progrès social et de développement durable. Les pouvoirs publics doivent a? tout prix enrayer cette crise avant qu’elle ne fasse de gros dégâts durant de nombreuses années ».

 

 

Alexandra Franc?ois-Cuxac, présidente de la FPI France.

 

 

Des investisseurs motivés

 

En dépit d’une conjoncture incertaine, économie défavorable liée à la crise sanitaire, les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles montrent une appétence forte pour la classe d’actif résidentiel qui constitue une "valeur refuge". Tout l’enjeu étant de concrétiser les intentions sur un marché où l’offre reste rare. Au travers d’une étude dédiée à cette classe d’actifs, CBRE, conseil en immobilier d’entreprise, nous éclaire sur les principaux marchés résidentiels français : Paris, Lyon, Marseille et Lille. Sur l’ensemble de l’année 2020, « le marché de l’investissement résidentiel français* (excluant le logement social pur) a totalisé 5,5 Mds d’€. L’année a été marquée principalement par la commande de 40 000 logements neufs par la CDC Habitat, dont 2,8 Mds d’€ comptabilisés sur 2020. Néanmoins, en lien avec l’évolution des structures familiales (mobilité, érosion du modèle "ménage nucléaire", etc.), la recherche de flexibilité, les services proposés, le résidentiel géré connaissent un essor sensible. Ce modèle devrait gagner en maturité au cours des prochaines années ». Ce marché reste en quête de maturité. « La part du résidentiel oscille entre 10 et 15 % de l’investissement total en France contre 30 % environ pour d’autres marchés européens plus matures. Le logement français a pour l’heure peu évolué mais revêt un potentiel de développement conséquent, notamment par le biais du géré, mais aussi le classique neuf. Les taux de rendement, historiquement inférieurs à ceux des autres classes d’actifs, resteront durablement bas », parie CBRE. Paris représente un pôle d’attractivité, en raison de l’activité économique et touristique. « L’engouement sur le résidentiel mène à une pression haussière sur les prix de vente et place Paris en tête des villes les plus chères de France, avec une valeur moyenne de 10 770 €/m².

 

 

David El Nouchi, Président de ClubFunding AM.

 

 

Géraldine Wersy, directrice associée de la Gestion Privée chez Talence Gestion.

 

 

Les fonds d’investissements alternatifs pour mutualiser les apports

 

« Investir dans l’immobilier ne se résume pas aux placements Pinel, aux SCPI, ni aux opérations de "club deals" accessibles à un cercle limité à partir de montants élevés. Les fonds d’investissements alternatifs dédiés à l’immobilier sont une solution d’investissement qui présente de nombreux atouts », martèlent David El Nouchi, président de ClubFunding AMet Géraldine Wersy, directrice associée de la Gestion Privée chez Talence Gestion. Comment fonctionne ce système ? Une société de gestion de portefeuille crée un fonds dédié à l’immobilier et en structure la composition (typologie de projets, zones géographiques…). Au moyen de Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR), il est ainsi possible d’investir au sein d’un portefeuille diversifié, lui-même investi dans des opérations immobilières (promotion,réhabilitation, aménagement foncier par exemple) portées par des professionnels de type marchands de biens ou promoteurs immobiliers. « La solution apporte une alternative à des particuliers afin d’allouer une partie de leur patrimoine vers des actifs qui ne sont pas exposés aux marchés financiers », argumentent ces experts. Ainsi,le grand public peut investir dans des projets immobiliers importants tout en mutualisant leur apport en financement et leur risque. « Avec un ticket d’entrée accessible (20 000 €), un particulier peut désormais prendre part à des projets immobiliers d’envergure », précisent-ils. Enfin, David El Nouchi et Géraldine Wersy, concluent : « les FCPR dédiés au secteur immobilier offrent une opportunité de diversification intéressante sur un horizon de placement court, inférieur à 5 ans en moyenne voire pour certains fonds à 3 ans, à comparer aux 8 ans recommandés pour une SCPI par exemple. En outre, les FCPR offrent une fiscalité avantageuse grâce à l’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, leur éligibilité à l’assurance vie ainsi qu’aux plans PEA-PME ».

 

 

Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE France.

 

 

Parallèlement, la demande locative reste très élevée par rapport à l’offre existante et la production reste encore en deçà des besoins », précise cette étude.

 

En 2020, le marché de l’investissement s’est concentré en petite couronne (65 % des volumes investis, contre 32 % en deuxième couronne et 3 % dans Paris intra-muros) qui constitue l’extension naturelle de Paris avec un environnement urbain dense et l’accessibilité par les transports. « Par la force des choses, le manque d’opportunités continuera à orienter les investisseurs vers la périphérie grâce à un potentiel de développement plus important et renforcé par les projets du Grand Paris, ainsi que par l’organisation des JO qui entraîneront dans son sillage, et dans un temps court, des projets d’aménagement et d’offres résidentielles complémentaires », commente Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE France.

 

 

CDC-Habitat mobilisé pour le financement de logements abordables

 

Après une levée de fonds de 200 M€ auprès d’investisseurs institutionnels français (parmi lesquels figurent BNP Paribas Cardif, l'Établissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique – EFRAP – et Generali), AMPERE Gestion, filiale de CDC Habitat, vient de créer un nouveau fonds d’investissement pour développer une offre de logements abordables, sous conditions de ressources, en Ile-de-France en faveur des travailleurs-clés. L’objectif ? Financer un portefeuille d’actifs de logements abordables en Ile-de-France – là où les conditions du marché ne permettent pas de produire des logements intermédiaires – gérés par CDC Habitat. Ce dispositif comprend déjà 700 logements en exploitation et vise une taille cible de l’ordre de 1 000 logements. Loués en moyenne 15 % en dessous des loyers de marche? et situés dans les communes les plus tendues de l’Ile-de-France (Paris et Hautsde- Seine), ces logements permettent aux travailleurs clés de se loger au plus près des bassins d’emplois. « Pour CDC Habitat, le succès de cette levée de fonds illustre concrètement la possibilité de financer une offre de logements abordables privés à Paris et en Île-de-France. Cela témoigne de la confiance des investisseurs vis-à-vis du marché de l’immobilier résidentiel français et du positionnement du groupe CDC Habitat comme opérateur global de l’habitat d’intérêt public », s’est félicité Vincent Mahe?, directeur général de CDC Habitat et président d’AMPERE Gestion.

 

 

Amélioration des collectes

 

Les statistiques ASPIM-IEIF (ASPIM, association française des sociétés de placement immobiliers qui défend les intérêts de ses adhérents, gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs et IEIF, Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) indiquent qu’en dépit de la crise sanitaire, les deux principaux fonds d’investissement immobilier à destination du grand public ont maintenu des niveaux de collecte élevés, avec 8 Mds d’€ en 2020, un volume inférieur de 30 % à celui de 2019, mais supérieur de 10 % à celui de 2018. Les SCPI ont collecté 6,03 Mds € en 2020, un volume en repli de 29,5 % par rapport à l’année 2019, mais qui constitue la troisième plus forte collecte de l’histoire des SCPI. Du côté des investissements, les SCPI ont réalisé pour 8,4 Mds € d’acquisitions en 2020 – contre 9,2 Mds € en 2019 – dans des bureaux (65 %), locaux commerciaux (15 %), la sante? et résidences de service pour seniors (8 %), logistiques et locaux d’activité (5 %), hôtellerie (4 %), autres catégories dont résidentiels, écoles, crèches (3 %). Les OPCI grand public ont collecté 1,95 Mds € en 2020, volume en baisse de 29,7 % par rapport à 2019. En outre, les chiffres du premier trimestre 2021 sont encourageants : avec 1,8 Mds d’€, la collecte des SCPI et OPCI grand public est en hausse par rapport au premier trimestre 2020.

 

 

Pour plus de fonds propres

 

Koregraf, plateforme de crowdfunding immobilier, et Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels, la filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa destinée au financement des entreprises, des institutionnels et des professionnels de l’immobilier, s’associent pour créer une offre commune à destination des promoteurs clients d’Arkéa Banque E&I. L’objectif est d’apporter plus de fonds propres par opération immobilière, au sein d’une solution globale couplant capital et financement bancaire.

 

Avec une enveloppe de 20 M€ cumulés en fonds propres, représentant un volume d’opérations total de 300 M€, Koregraf et Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels espèrent cofinancer une quinzaine de projets.

 

 

Des taux de prêt toujours bas

 

Par la recommandation n° R-HSCF-2021-1, relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France, en date du 27 janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) demande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement « de faire preuve de prudence dans l’octroi de crédits immobiliers en France en veillant à ce que le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ; et la maturité du crédit n’excède pas 25 ans auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas ou? la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit ». Une mesure d’assouplissement puisque précédemment, le Haut conseil préconisait un taux d’effort des emprunteurs à 33 %.

 

Cette recommandation complète et renforce le jugement des établissements de crédit et des sociétés de financement dans leur appréciation des risques. « Elle ne saurait en aucune manière s’y substituer et sa mise en oeuvre ne saurait justifier un assouplissement de leur politique de risque en matière de crédit immobilier », ajoute le HCSF. La flexibilité admise pourra aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale aux primoaccédants. Cette recommandation, qui abroge et remplace la recommandation N° R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019, entre en vigueur à compter de la date de sa publication pour les nouvelles demandes reçues par les établissements. Le Haut Conseil entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation dès l’été 2021.

 

 

Pierre Chapon, PDG de Pretto.

 

 

Les taux, quant à eux, restent à un niveau historiquement bas. Mais, le Baromètre des taux immobiliers de Pretto communique au mois de mai des premières estimations de taux moyens autour de 0,89 % sur 15 ans, 1,05 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans. « Sous l'effet des taux bas et d'une demande forte, les banques sont saturées. Conséquence : les taux immobiliers sont en légère hausse », note Pierre Chapon, cofondateur et PDG de Pretto. Pour les meilleurs profils, les taux sont de 0,7 % sur 15 ans, 0,9 % sur 20 ans et 1,11 % sur 25 ans. La tendance baissière observée depuis plusieurs mois trouverait-elle un point de stabilisation ? Au mois d’avril, le taux moyen s’établit à 1,11 % selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

 

La Banque de France indique de son côté qu’au mois de mars 2021 le taux d'intérêt moyen des crédits nouveaux à l'habitat poursuit sa baisse à + 1,18 %, soit un niveau proche de son point bas atteint en décembre 2019 (1,17 %). Si le taux de croissance annuel des crédits aux particuliers progresse en mars (+ 4,5 %, après + 4,1 % en février) porté à la fois par les crédits à l'habitat (+ 5,2 %, après + 5,0 % en février) et les crédits à la consommation (+ 1,0 %, après - 0,8 % en février), la part des renégociations est quasi stable à + 17,2 %, après + 16,8 % en février 2021.

 

Pour autant, les banques font état d’une diminution nette de la demande de prêts au logement au 1er trimestre 2021, c’est du moins ce qu’avance la Banque Centrale Européenne (BCE) qui communique sur les résultats de l’enquête d’avril 2021 concernant la distribution du crédit bancaire dans la zone euro. Un fléchissement confirmé par le dernier rapport de l’Observatoire des Crédits aux Ménages, (OCM), qui révèle que les intentions de souscription à de nouveaux crédits immobiliers se sont dégradées au 1er trimestre 2021.

 

 

 

 

Projet Ovelia Patio Margot : un investissement récompensé pour sa mixité

 

Le nouveau projet " Convergence 4 Pinel Regule" éligible au dispositif Pinel concerne l’investissement de logements fusionnant une architecture avec structure traditionnelle et contemporaine. Au sein du nouveau quartier écoresponsable "Convergences", la résidence de seniors Ovelia Patio Margot s’intègre dans le centreville de Chantepie (35). Développé et réalisé par KermarrecPromotion, ce projet totalise 252 logements, 918 m² de commerces et prochainement 7 500 m² de bureaux. Opération exemplaire en matière de mixité, innovante sur le plan technique (conception en BIM), social (accession à prix maîtrisé, accession libre, locatif social, locatif intermédiaire Pinel) et sociologique (quartier intergénérationnel), l’opération “Convergences” a reçu le Prix de l’innovation et le Prix de la mixité urbaine lors du concours des Pyramides d’Argent 2018 de la région Bretagne.

 

 

 

 

Vinci immobilier modernise le quartier de la gare à Troyes

 

Réalisé par le cabinet ANAU Architectes, en concertation avec l’Architecte des Bâtiments de France et la Ville de Troyes, un projet d’aménagement cherche à créer un ensemble urbain pour redynamiser le quartier de la gare. Porté par Vinci Immobilier qui vient de démarrer les travaux, ce programme mixte comprend un hôtel 4 étoiles de 102 chambres, une résidence seniors OVELIA de 109 logements, une résidence étudiants Student Factory de 140 chambres, 500 m² de commerces en pied d’immeuble et 50 places de parking.

  • Promoteurs : pour les résidences et commerces, copromotion avec Immepar, filiale immobilière de la CEGEE (Caisse d’Épargne Grand Est Europe) ; pour l’hôtel, VINCI Immobilier
  • Surface totale de plancher : 14 291 m²
  • Certification visée : NF Habitat Résidence Service
  • Livraison prévisionnelle : 2e trimestre 2023

 

 

 

© AFP   © LCA Construction Bois   © ClubFunding AM/Talence Gestion   © CBRE France   © Pretto   © Kermarrec Promotion/ Vinci Immobilier   © Vinci Immobilier
Source : verre-menuiserie.com

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