L’immobilier de santé, un segment en transformation
Hôpitaux, cliniques privées, maisons de santé ou encore pôles de recherche médicale, les projets se multiplient en France.
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Malgré les défis financiers, le secteur ouvre des perspectives.
Segment porté par le vieillissement de la population, les différents besoins médicaux et la rareté de l’offre, l’immobilier de santé devrait être en croissance. Or, les transactions auraient été divisées par près de quatre en France depuis leur record de 2022 pour se limiter à environ 400 M€ en 2024, selon une étude de Xerfi, "le marché de l’immobilier de santé à horizon 2027", publiée en mai 2025. L’institut Xerfi mise néanmoins sur une reprise du marché, progressive, mais certaine : « La financiarisation croissante du système de santé français, conjuguée aux stratégies asset light et aux politiques de cessions d’actifs de certains exploitants, stimulera en effet les investissements », assure Lauric Berthier, l’auteur de cette étude, dans un communiqué. Toujours selon la même source, le marché de l’investissement en immobilier de santé compte peu d’acteurs – Praemia Healthcare (Praemia REIM) et la foncière belge Cofinimmo – et quelques promoteurs (Léon Grosse Immobilier par exemple).
Le CHU de Nantes – Hôpital Loire Santé équipé par Wicona
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© Wicona
En construction, le futur CHU de Nantes – Hôpital Loire Santé, baptisé ainsi aux termes d’une démarche participative rassemblant les votes de près de 10 000 citoyens, professionnels et usagers, devrait ouvrir ses portes en 2027.
L’établissement s’étire sur 230 000 m² répartis en 13 pavillons, et comprendra 1 743 lits, dont 90 % en chambres individuelles, 57 salles de bloc opératoire, pour 1,25 milliard d’euros d’investissement, soutenu par l’État, la Région, Nantes Métropole, le CHU et l’Union européenne.
Pensé comme un véritable morceau de ville ouvert sur la Loire, le nouveau CHU de Nantes se distingue par une conception moderne, éco-engagée et bioclimatique, visant 30 % d’économies d’énergie et intégrant 2 500 m² de panneaux photovoltaïques en autoconsommation.
Un focus particulier a été consacré à la façade cadre respirante "double peau" en Vitrage Extérieur Collé (VEC), spécialement développée par Wicona pour le projet et validée sous Atex par le CSTB. Cette façade (12 000 m²) a été mise en œuvre par le groupement Seralu et Sofradi, clients Wicona. Elle a nécessité 41 créations spéciales et une ingénierie poussée pour concilier performance énergétique, qualité architecturale et faisabilité industrielle à grande échelle. Au total, 160 tonnes d’aluminium recyclé (Hydro Circal® 75R) ont été mises en œuvre, permettant d’éviter environ 1 120 tonnes de CO2.
L’exploitation des EHPAD – entre les mains notamment de Clariane, DomusVi, et Colisée – donne lieu à des plans de transformation pour regagner à la fois la confiance des investisseurs et des patients. Sachant qu’en France, emeis a cédé son activité de résidences seniors indépendantes et l’immobilier s’y rapportant le 31 octobre 2025 à un fonds immobilier géré par TwentyTwo Real Estate en tant qu’investisseur principal et Azora Capital. Au total, 16 établissements sont concernés, dont la gestion a été confiée par l’acquéreur au Groupe Les Jardins d’Arcadie, à compter du 1er novembre 2025.
DomusVi renforce sa présence à Marseille
© DomusVi
L’acteur de l’habitat et des services dédiés aux seniors DomusVi a inauguré en début d’année deux établissements complémentaires à Marseille : la Résidence médicalisée Sainte-Marthe et la Résidence autonomie Les Terrasses de Sainte-Marthe.
Les Terrasses de Sainte-Marthe proposent un cadre de vie indépendant aux seniors autonomes, avec des appartements privatifs entièrement équipés et des services à la carte.
En complément, la résidence médicalisée Sainte-Marthe place le prendre soin au cœur de son projet. Elle offre un accompagnement médical et paramédical 24h/24, une surveillance permanente, ainsi qu’une prise en charge renforcée pour les personnes nécessitant un suivi plus soutenu. L’établissement comprend notamment une unité de vie Alzheimer ou troubles apparentés.
Modernes et lumineux, ces deux établissements offrent des espaces intérieurs spacieux et élégants : salons de vie, bibliothèques, restaurants, grandes terrasses végétalisées, jardins sécurisés et espaces dédiés aux animations.
Des infrastructures à rénover
Le parc immobilier de santé reste important au niveau national et disparate au niveau régional. Au 31 décembre 2023, la capacité d’accueil en France est de 369 400 lits d’hospitalisation complète et de 88 500 places d’hospitalisation partielle répartis dans 2 965 hôpitaux et cliniques selon l’édition 2025 du panorama annuel sur les établissements de santé publié par la Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques (DREES). L’organisation de l’offre évolue et bascule vers une hospitalisation ambulatoire : la baisse de la capacité d’accueil en hospitalisation complète s’accompagne d’une hausse du nombre de places en hospitalisation partielle (sans nuitée). Les perspectives liées à la rénovation des établissements devraient redonner de la couleur au marché, de nombreux hôpitaux ayant été construits dans les années 1960 et 70, ils nécessitent des adaptations face aux nouveaux risques climatiques (canicule, inondation, etc.) D’ailleurs, le troisième Plan National d’Adaptation au Changement Climatique (PNACC- 2024) qui propose d’accompagner les conséquences du changement climatique sur le système de santé envisage de lancer une étude de vulnérabilité des établissements de santé, sociaux et médico-sociaux en priorisant ceux qui sont les plus exposés aux risques liés au changement climatique et/ou qui se trouvent dans des zones urbaines. Ainsi, 14 245 établissements médico-sociaux seraient à inclure. Les conclusions de l’étude permettraient d’orienter les moyens financiers pour soutenir les investissements nécessaires afin de rendre le bâti résilient face au changement climatique.
En parallèle, des grands projets hospitaliers et de recherche se développent. Avec par exemple, le Campus Grand Parc à Villejuif, près de l’Institut Gustave-Roussy. Ce quartier dédié à la lutte contre le cancer doit accueillir à terme 100 000 m² de laboratoires et bureaux, réunissant start-up, centres de recherche et industriels de la santé. Dans le secteur hospitalier, parmi les opérations remarquables, citons le nouveau CHU de Nantes (lire en encadré). Ces programmes illustrent une évolution importante : les établissements de santé deviennent de véritables campus médicaux, mêlant soins, recherche et innovation.
Campus Grand Parc : le lot D1B inauguré en 2025
© LinkCity
L’îlot mixte lot D1B du projet d'aménagement Campus Grand Parc à Villejuif – ensemble de 24 000 m² porté par Linkcity (filiale de Bouygues Construction) et Brownfields – piloté par Sadev94, a été inauguré au mois d’avril 2025.
Il rassemble de nombreuses fonctionnalités urbaines pour répondre aux attentes du territoire et de ses usagers, en parfaite adéquation avec les ambitions de la Campus Grand Parc.
Il se caractérise par sa grande diversité avec :
- 7 000 m² de laboratoires-bureaux, acquis par Perelis/Edmond de Rothschild REIM, ayant vocation à compléter le parcours des entreprises déjà présentes au sein du cluster de la Vallée Scientifique de la Bièvre et à attirer de nouvelles sociétés ;
- 1 résidence hôtelière 4 étoiles de 148 chambres (labellisée E+C-) acquise par la Foncière des Générations et exploitée par Sergic, accueillant à la fois les chercheurs et les internes en mobilité, mais aussi la patientèle de Gustave-Roussy et les familles, ayant ainsi la fonction d’hospitel. Cette résidence hôtelière est agrémentée d’un restaurant panoramique en rooftop ouvert à tous ;
- 143 logements familiaux : 66 logements sociaux pour Valdevy et 77 logements libres pour in’lin ;
- 1 crèche de 72 berceaux pour les enfants du personnel de l’Institut Gustave-Roussy ;
- 1 commerce pour Atlantic REIM ;
- 1 maison médicale pour Atlantic REIM.
La conception urbaine confère une identité à ce nouveau lieu de vie à travers un alliage harmonieux de matériaux de qualité, durables et pérennes : brique pleine, béton brut architectonique, menuiseries bois-aluminium. L’ensemble immobilier, dessiné par les architectes MGAU – Michel Guthmann/NRAU – Nicolas Raymond, est composé de 5 bâtiments accueillant les différents programmes. Ils s’articulent autour d’un cœur d’îlot arboré de près de 900 m² contribuant à la biodiversité et au vivre-ensemble.
Dans les territoires, face aux déserts médicaux, le 13 septembre 2025 à Mâcon (Saône-et-Loire), le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé vouloir bâtir une offre de soins de proximité. C’est au cours de la visite d'un centre de santé, qu’il a affirmé vouloir bâtir d’ici à 2027 un réseau de soins de proximité assurant, a minima par bassin de vie, une offre à environ 30 minutes autour du domicile de chaque Français, à l’image de ce que proposent les maisons France services (agences dédiées à l’accès et à l’accompagnement aux démarches liées aux services publics). Ce réseau serait construit en densifiant celui des maisons "France santé", des structures pluriprofessionnelles introduites dans le code de la santé publique en 2007. Le Premier ministre a indiqué viser 5 000 maisons en 2027, alors qu’elles étaient 2 501 au 31 décembre 2023, selon les données du ministère du Travail, de la Santé, des Solidarités et des Familles. Ces projets devraient voir le jour dans les villes moyennes et les territoires ruraux, mais aussi dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Certains existent déjà ou sont en cours et s’inscrivent dans des programmes immobiliers mixtes associant logements, commerces et services médicaux. À suivre…
Première pierre de l’IDEAL
© AP-HP
La première pierre de l’institut de pathologies du développement de l’enfant et de l’adolescent (IDEAL) au sein de l’hôpital Armand-Trousseau AP-HP a été posée le 24 septembre dernier. Le projet architectural IDEAL qui place l’enfant au centre de toutes les réflexions, a été confié au cabinet a+ samuel delmas architectes urbanistes. Soit 10 000 m² pour regrouper au rez-de-chaussée les consultations et un amphithéâtre pour Sorbonne Université, puis trois hôpitaux de jour et une école, trois étages d’hospitalisation, et enfin un dernier niveau dédié à la recherche et à l’administration. « Le projet se développe sur une parcelle contrainte, sur un site occupé par les bâtiments hospitaliers voisins dont il est important de ne pas nuire à l’activité, notamment durant le chantier. Nous sommes parvenus néanmoins à optimiser le site en créant de la pleine terre et des espaces verts tout en répondant au cahier des charges très exigeant de la Ville de Paris », commente le cabinet d’architecture sur son site Internet. La livraison du bâtiment est prévue à l’été 2027.
— Véronique Méot
Photo ouverture © Wicona - CHU de Nantes – Hôpital Loire Santé - La façade cadre respirante "double peau" en Vitrage Extérieur Collé (VEC), a été spécialement développée par Wicona pour le projet et validée sous Atex par le CSTB
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